（一）課題指認
依據前述基地現況調查與相關計畫背景，新莊老街地區面臨以下主要課題：
1.捷運開通之連結問題
二百多年前新莊老街因水運之便而興起，其後的衰退蕭條也肇因於河港淤塞。然就如同淡水的經驗，沈寂多時的河港歷史聚落，將因新的運輸條件的改變而再度活絡，那就是捷運。
已知捷運新莊線預計於民國103年（一說102年）通車，鑑於新莊站位於中正路緊鄰老街旁，料想於開通後，將是新莊老街百年來最大的改變契機。即一改老街既有交通聯繫條件不佳的困境，憑藉歷史街區獨有的景觀風貌、特色產業、以及人文歷史資源利基，透過捷運引入人潮、也由其疏解，而這也將重構新莊老街再發展的命題與對策。
首要課題就是，如何建立並強化新莊捷運站與老街的空間連通與活動串連。換言之，人們出了新莊捷運站會如何被引入新莊老街，將是首要課題。就此，目前相關計畫並未積極就此有回應，亟需進一步因應。
2.車行與停車問題
捷運通車固然在公共運輸層面能有效改善老街交通條件，然行車與停車問題也不容忽視。如同所有老舊街區一般，新莊老街於車行交通上始終糾結於地區發展與道路拓寬此一盲點，而無法跳脫。
就現實面來說，老街既有聯外道路（主要是新莊路、景德路、新泰路）路幅有限，加上缺乏足夠停車空間（僅新莊國中250個小汽車車位），交通容易產生瓶頸。又利濟街橫移門完成後，由於可銜接環河快速道路，屆時勢必引入更多車流造成新的交通問題。
長遠來看，縱使捷運通車後疏解一大部分交通需求，唯必要車行交通（例如新莊路商家、第一市場攤商、部分遊客等）仍為必須，這部分，也需提擬妥適措施。
3.水運連通問題
又從街區歷史文化之與觀光旅遊產業發展角度來看，如何重建新莊老街水運藍色路網，也是社區期盼已久的願景。特別是利濟街設置橫移門，為多年來與水隔離的老街打開一道活門工程，也某程度上重建了老街與大漢溪的空間歷史關聯，並引伸出此一歷史街區發展願景的新想像，即碼頭的重建與水運的開通。
4.歷史風貌保存與地區發展競合問題
新莊老街為早期臺北平原開墾之重要街區，然因清末河道淤積後，雖逐漸喪失其地位，但到日據時期仍維持做為新莊及周邊地區主要市街角色，及至戰後伴隨都市化發展，新莊老街一如臺灣所有老市街的命運，產業日趨蕭條、基礎公共設施相對缺乏、以及具歷史價值房舍與街區景觀面臨所謂現代化的拆除改建壓力。
幸見縣府城鄉局繼三峽老街後，預計推動街區店屋立面與騎牌樓歷史風貌修復。唯三峽老街案例有其歷史脈絡、社區條件以及政策背景，且關於不復既有社區紋理與街區風貌的批評也不乏聽聞，因此在客觀與主觀條件上，新莊老街都不應也不會全然複製三峽模式。又觀諸臺北市迪化街經驗，以容積移轉做為保存機制也有其侷限與盲點，且此方式在容積套利已過於浮濫的臺北縣，事實上也缺乏市場誘因與可行性。
目前的情勢是，新莊老街歷史風貌保存與地區發展出現了競合問題，肇因於雖說城鄉局預計推動新莊街店屋立面與騎牌樓歷史風貌修復，但同時也提出了老街區內推動都市更新的另一「願景」，在捷運通車房產上漲預期心理下，此舉無疑撩撥居民「容積至上」的發展迷思，為街區風貌保存目標投下變數。
（二）公共空間發展構想
1.對於「新莊老街園區五年改造計畫」提醒與建議
關於新莊何去何從討論許久，目前縣府城鄉局正著手研擬「新莊老街園區五年改造計畫」構想（詳附件捌），如順利經府內各相關單位討論確認後，期做為下階段縣府工作推動之方針。
針對此五年計畫，本計畫就這段期間調查分析、討論參與的經驗，提供下列補充性的提醒與建議：
(1)缺乏對捷運通車後之評估與準備
眼前對新莊老街最大機會與挑戰當屬捷運新莊線三年後通車一事，以淡水經驗為例，過去正因未能掌握捷運帶來的變化，造成諸如中正路老街拓寬拆除、捷運人潮疏導連結、公共服務設施數量不足、街區風貌缺乏管理而喪失等現象，足供同是位於捷運站旁的新莊老街借鏡。
就此，目前整個縣府未將視野拉到對捷運通車正反衝擊之總體規劃關照，在個別環境營造工程項目背後，缺乏系統性的關連與整合。即以預想屆時會新增多少人潮為前提，據此評估人潮如何由捷運站引入老街？既有公共服務設施數量與強度是否足夠？人行與車行之交通如何調節管理？從環境容受力角度來看地區之都市計畫與土地使用是否需要調整？與中港大排能否形成定區發展之正向連結？凡此種種，都亟需及早進行評估並提擬對策。
換言之，五年計畫除目前擬定個別計畫項目外，應即刻就捷運通車對新莊老街之形勢著手進行整體性、策略性規劃，並以此為綱，做為整個五年計畫推動的上位指導原則。
(2)需化解風貌保存與地區發展競合
原因於前述課題指認已敘明，其關鍵為景觀風貌修復與都市更新推動有其矛盾。若採行所謂店屋立面保存第二進新建拉高的模式，其對街區歷史風貌的改變，北市迪化街已有實例，絕非理想方案。
在捷運通車尚有三年的緩衝期，五年計畫於策略上應當是積極推動風貌修復工作並取得階段性成果，建立範例，以爭取民眾認同。同時，暫緩所謂都市更新地區工作推動，轉以整建、維護此種模式，配合社造等配套計畫（如設置地區工作室、補助店家活化經營、百年老店與耆老人物調查展現等），化解風貌保存與地區發展競合問題。
(3)優先進行公共空間改善並落實有效管理
觀諸臺灣二十年來推動街區保存的經驗，私有產權所有人的態度始終是關鍵，也是最不易克服的。因此，策略上於初期推動不應直接碰觸此敏感課題，而是先就可於短期取得一定成效的公共環境改善來著手，即五年計畫應將此類工作項目列為優先。
又所謂於新莊老街推動公共環境改善，並非重複過去新莊路鋪面改善的妝點作法，而是回歸居民真實的日常生活使用需求與外來遊客的參訪消費環境品質，進行策略性與系統性的改造工作。
以及，實質公共環境改善並需搭配有效管理之落實，若無法改變既有對公共空間不當使用（佔用），提升既有管理維護品質，任何的環境改善作為將大打折扣。因此，平行於公共環境改造推動過程，應進行包括市公所、街區民間團體、里長等就後續管理經營之討論與共識研擬，並據此做為推動實質工程與否的參考依據。
(4)應結合街區充沛民間資源與文化魅力
由於五年計畫乃由城鄉局提擬，囿於其業務執掌與關心課題，整個架構以硬體空間計畫為主，相對的缺乏從文化節慶、旅遊服務、乃至於社區培力等面向的關照。
像是，新莊老街內宗教寺廟（包括長老教會）密度頗高，整個新莊路可稱「宗教文化長廊」，其中慈祐宮、武聖廟、文昌祠，既具有古蹟身份，其主祀與活動能量在整個新莊地區具代表性與影響力。據悉，武聖廟將於明年辦理250年慶成活動，慈祐宮將於後年辦理60年作醮尾活動，此等盛大慶典活動可謂百年一遇，然五年計畫竟未將其納入，喪失了形塑街區節慶與文化意象的重大契機。
又如，目前至老街的外來訪客，有一定比例是因歷史資產與街區部分仍保有歷史氛圍的巷弄吸引而來，就長遠發展來看，此類遊客應可透過諸如自導式指標系統建置、導覽解說志工培訓、網站平臺與文史導覽摺頁發行、結合主要廟宇設置旅遊資訊服務、假日與節慶期間歷史場景、人物裝扮等等，打造街區文化深度旅遊特色。就此，五年計畫裡目前也缺乏將文化局、旅遊局納入工作的考量，以推動上述相關工作。
(5)建立專案整合平臺與駐地工作模式
可以預期，新莊老街再造此一政策目標如啟動，將涉及縣府各相關單位投入、及諸多工作項目的實施，就此，應借鏡中港大排的推動經驗，設置專案整合平臺，並配屬專責幕僚工作小組（如中港大排計畫的縣政推動小組），扮演有效整合推動機制，以有效達成調動與分配預算資源、進度掌握與督促、局處或計畫衝突之協調、對外公共遊說行銷統合等目標。
因此，建議五年計畫應將此一機制設計構想納入，切必須做為該計畫內容不可或缺且必須落實的關鍵一環，方為可行。
2.新莊老街公共空間長期發展構想
延續對於「新莊老街園區五年改造計畫」的思考，以下就本計畫，以社區規劃師角度的瞭解分析，提擬公共空間（不涉及私有房舍修護、更新改建）發展構想：
構想Ⅰ：開放空間串連
配合未來捷運通車之時勢，針對新莊老街之街道（人行道）、巷道等進行系統性景觀改造與修補，串連成一完整的開放空間系統。包括：
(1)中央景觀通廊
北起新莊路214巷，接新莊路並往南延伸至利濟街，為南北向之主要開放空間軸線，屆時也將是捷運站連接新莊最主要動線。
(2)宗教文化長廊
以新莊路為軸線，透過「廟街騎牌樓保存計畫」之街區營造方案，並結合武聖廟、慈祐宮、廣福宮此三座老街重要廟宇（古蹟）打造成為宗教文化長廊，同時也是老街東西向重要開放空間軸線。
(3)碧江街散步綠廊
以與新莊路年代同樣久遠的碧江街為軸線，整合其所串連之公園綠地、廟宇、以及百年老樹等資源，打造成為兼具社區生活與人文歷史體驗的歷史綠廊，也是另一條老街東西向重要開放空間軸線。
(4)優質生活巷道
在前述空間軸線架構下，就銜主要空間軸線之生活巷道進行改善，包括米市街、戲館巷、挑水巷（含景德路人行道）等歷史巷道，以及廟前街、新莊路259巷、思明街等。
構想Ⅱ：公共節點改善
接續前述串連構想，就整個開放空間系統中重要節點進行改造強化，提升其景觀意象與公共服務機能。說明如下：
(1)廟埕廣場
包括武聖廟、慈祐宮、廣福宮、文昌祠等四處新莊老街主要廟宇（古蹟）之廟埕空間，以及慈祐宮後方由香客大樓與水池、綠地組成的廣場空間。
(2)公園綠地
針對碧江公園、興漢公園、文德公園、以及新海橋旁綠地等進行改善，提升其品質與公共服務水準，以及強化老街內既有樹木之保護並改善修剪品質。
(3)學校
針對新莊國中推動校園綠圍籬改造，特別是緊鄰中正路、新莊路214巷、景德路之部分，配合圍籬外人行空間一併改善。
(4)市場
因應老街長期發展，並配合橫移門設置、堤外連通需求、以及未來水運路網建置，重新檢討利濟街旁第一公有市場的定位，予以重新改造，回復該地點過去做為老街公共聚會與臨水開放空間之功能與意象，為老街帶來新的契機。
(5)水岸碼頭
結合縣府利濟街橫移門設置以及大漢溪藍色公路建置計畫，往堤外高灘地延伸設置碼頭，重現水岸歷史地景。
構想Ⅲ：交通系統整備
開放空間系統與重要節點之環境整備著眼於捷運開通後之環境需求，同步於此，街區內既有車行與停車問題也需要予以改善。說明如下：
(1)聯外道路系統
避免穿越性車輛進入老街，利濟街橫移門完成後若開放車輛通行反而會加劇街區內既有交通堵塞。建議以新泰路為聯外替代路線，加速開闢新泰路連接環河路段以及堤外快速道路，如此南北分別連通中正路與環河路，可成為地區聯外主要通路，化解環河道路車輛由利濟街進入新莊路、景德路等，有效疏解既有交通問題。
(2)闢建堤外停車
在街區歷史風貌保存的考量下，停車空間不足的問題必須於街區外另循解方。建議配合前述新泰路聯外系統之建構，一如臺北大稻埕地區同樣作法，運用堤外高灘地設置停車場滿足地區停車需求，並連結利濟街橫移門設置，建構由新泰路至堤外停車，並由利濟街（以及未來新增）人行陸橋步行進入老街的旅遊參訪模式，補捷運輸運之不足，進一步挹注老街發展。
(3)落實交通管理
最為關鍵仍是交通管理。對外，強化宣導搭乘公共運輸（特別是捷運）來老街的旅運模式；對內，針對交通（含停車）管理與在商圈店家、居民溝通宣導，使其理解有效管理將更有助於老街商業發展、居民生活品質之提升。
（三）配套軟體計畫
同步於實質空間環境與設施的改善，結合宗教寺廟、在地團體、店家、文化工作者等，落實在地文化培力工作。
1.文化節慶
輔導老街每年的元宵燈會、中元普渡活動，強化其文化深度與特色，另應積極協助武聖廟250年慶成活動、慈祐宮60年作醮尾，打造街區文化節慶特色形象。
2.文史導覽培力與經營
結合在地文史團體、社區大學，招募並訓練文史導覽解說志工，並配合建置街區文史導覽解說指標系統，以及整合旅遊消費資訊的文史導覽摺頁。又鼓勵如武聖廟、慈祐宮、文昌祠等重要寺廟做為在地文化據點，結合其既有運作，設置旅遊資訊服務專區，並將前述培訓之導覽志工納入經營運作一環。
3.商圈營造
推動新莊老街商圈營造，就百年老店進行調查與經營活化補助，另配合立面與騎牌樓之修復計畫，對改造點進行配套之經營輔導補助，整合硬體與軟提之綜效。
4.駐地工作
比照日本、以及臺北迪化街推動老街保存活化的經驗，於老街內設置駐地工作站，配置熟悉社造專屬人力，做為街區保存活化推動之民眾諮詢、計畫溝通、觀念推廣之在地平臺。
